山权林权矿权

专业律师团队

18370758280
民事诉讼中能否直接判定房屋抵押登记无效
来源: | 作者:肖福灵 | 发布时间: 2021-08-16 | 610 次浏览 | 分享到:
《民法典》关于对不动产登记效力的规定,即物权的设立、变更、转让和消灭,通常需要特定的方式始得产生法律效力。而不动产登记后,是否产生相应的法律效力,则取决与登记是否符合相关的法律规定。不能认为只要登记,就一定产生法律效力。


 一、《民法典》不承认物权无因性原则,抵押合同无效,抵押登记自然无效。  我国《民法典》不承认物权无因性原则,《民法典》对交付、登记等物权变动要件的规定,主要出于公示的要求,他们只是履行债权合同的行为。原因行为无效,物权则无法发生变动,即使发生了“变动”,也因原因行为的无效而不被法律承认,是可以被法院撤销的。抵押登记是具体的物权变动事实,借款合同和抵押合同是具体的物权变动的原因行为。抵押合同无效,抵押登记自然无效。结合案情,抵押合同的标的--房屋属于夫妻共同财产,按照《民法典》规定和《最高人民法院关于使用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第54条第2款规定,以共同共有财产设定抵押的,应经共有人的一致同意,未经共有人的一致同意,抵押无效。银行如不能证明吴某知道或应当知道而未提出异议的,则银行因抵押合同无效导致抵押登记无效,最终对不享有优先受偿权。 

  二、法院权在民事诉讼中直接就该抵押登记行为的效力作出评判,无须经由先行政后民事的程序。 

  首先,抵押登记效力这一确认之诉属于平等主体之间的纠纷关系,如前所述,因抵押登记行为属于物权变动行为,物权变动行为是否有效必须审查使其发生物权变动的原因行为,即借款合同和抵押合同的效力。而对合同效力的审查属于人民法院的职权范围,必须主动进行审查。如果借款合同或抵押合同无效,那么抵押登记行为就是无效的。

   其次,登记机关仅对申请登记的材料进行形式审查,如果先行政后民事,不利于保护当事人的合法权益。登记机关在办理登记时,只审查材料的完整性,不负责材料的合法性。根据《城市房屋抵押管理办法》第33条登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的,应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。第48条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的。抵押人应当承担由此产生的法律责任。第50条抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的,可以协商解决;协商不成的,抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁,没有仲裁协议的,也可以直接向人民法院提起诉讼。从以上规定可以看出,如果申请人提供的材料齐全,房管局必须在规定的期限内办理,如果材料不齐全,则可以要求申请人补充材料。至于申请材料的真实性和合法性,则由申请人负责,房管局不承担法律责任。且当事人因履行抵押合同发生争议的,可以申请仲裁,也可以向人民法院提起民事诉讼,而不能提起行政诉讼。 

  再次,假使先行政后民事,中止民事诉讼,抵押登记的效力通过行政诉讼解决,那么行政诉讼中也仅仅是对房管局的办理抵押登记这一具体行为的合法性进行审查,只要房管局在办理抵押登记时依据的是申请人提供的完整材料,那么,房管局的行为就是合法的,因申请登记材料的虚假是否影响抵押登记的效力,人民法院在行政诉讼中无权审查。可见,中止诉讼而进行行政诉讼无法解决抵押登记的效力,也大大降低了法院的审判效率,不利于保护当事人的正当权益。而直接在民事诉讼中对抵押登记的效力进行认定,可以节约诉讼资源,提高审判效率,及时维护当事人的正当权益。

   三、《民法典》关于对不动产登记效力的规定,即物权的设立、变更、转让和消灭,通常需要特定的方式始得产生法律效力。而不动产登记后,是否产生相应的法律效力,则取决与登记是否符合相关的法律规定。不能认为只要登记,就一定产生法律效力。