山权林权矿权

专业律师团队

18370758280
住宅小区车位权属的确认及实务处理建议
来源:http://www.acla.org.cn/article/page/modelList/154/10/1#page=4 | 作者: 刘伯裕 | 发布时间: 2021-09-05 | 146 次浏览 | 分享到:
一般而言,住宅小区车位有独立车位、建筑规划内的地面车位、地下人防车位、建筑规划内非人防地下车位、首层架空型车位以及楼顶平台车位等六种类型。独立车位由登记人所有、建筑规划内的地面车位由业主共同所有,其他四类车位的权属在法律上存在争议。实务处理中,作为开发商应注意通过约定的方式明确车位的权属状况;而购房人在车位转让交易时既要关注出让车位权属是否存在瑕疵,也要关注能否取得车位在法律上的物权权利。

住宅小区车位的权属问题在实践中一直存有争议,其中有开发商所有说、小区业主共同所有说、小区业主单独所有说以及国家所有说[1]等观点学说。本文拟对住宅小区车位进行类型化划分,并在实证的角度分析不同类型车位的物权归属。

住宅小区的车位类型

就住宅小区而言,根据现存的实际情况,可以将相应的车位、车库类型分为如下几类:

1.独立车位。独立车位或者车库分设于室内或室外,与其他车库有明确界分,多见于高档住宅小区。[2]该类车位在建筑工程规划时便予以明确,可以进行物业分割并依法办理房地物权的初始登记。

2.建筑规划内的地面车位。建筑规划内的“地面车位”,指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位,包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。[3]该类车位常见的形式是修建在居住区地面上以划线的方式进行彼此之间界限区分。[4]

3.地下人防车位。地下人防车位指经过了政府有关部门的审核批准,将本用于国防的地下空间,改造为车位。此类车位应位于建筑规划内。[5]

4.建筑规划内非人防地下车位。建筑区划范围内非人防工程性质的地下车位处于地下,开发商根据建筑规划,取得规划许可证。[6]一般情况下,该类车位可以办理初始登记。

5.首层架空型车位。首层架空型停车位是指用于停放机动车,层高不足2.2米的楼层(通常为一层但不限于此)。首层架空型的车位是否计算建筑面积与其高度有关。[7]一般情况下,该类型的车位不计入建筑面积,也不能办理权属登记。

6.楼顶平台车位。楼顶平台车位是指将建筑物的顶层改造为停车场。楼顶平台车位在建筑规划中属于地面车位,其数量不得超过车位总数的百分之五至百分之十,并且根据《房产测量规范》(GB/T17986—2000)的规定,不计算建筑面积。[8]

确认车位权属的规则

在确认不同类型车位权属之前,需要明确确认车位权属的规则。目前我国车位的权属登记不像商品房一样有明确统一的不动产登记制度,存在大量无法进行物权登记的情形。在此背景下,可以按照如下规则的先后顺序对车位的物权权属进行确定。

1.根据登记确认归属

《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此根据物权公示原则,在可以办理物权登记的情况下,应当优先以不动产登记确认权利主体。

2.建筑区划内根据约定确认归属

《物权法》第七十四条第二款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此,如在房屋销售过程中,当事人已明确约车位归属的,在不影响小区业主建筑物区分所有权的情况下,可依据该条文规定以约定的方式确定车位归属。

3.已纳入公摊面积的属小区业主共同所有

以面积公摊作为确定地下车位归属的依据,一般需由业主证明是否纳入公摊面积。如漳州招商局经济技术开发区涵碧楼花园业主委员会诉漳州红树林房地产有限公司建筑物区分所有权纠纷一案中[9],法院认为,讼争的车库不是法律和行政法规规定的或建设单位与业主约定的属全体业主共有的物权,业主委员会并无证据证明讼争房产的建筑面积已被多幢建筑分摊或业主购买房产时已负担讼争房产的价格。因此,业主委员会要求确认讼争的车库属全体业主共有的请求该院不予支持。[10]如已纳入公摊面积的,则相应车位按建筑物区分所有权属于小区业主共同所有。

4.无约定未纳入公摊的车位存在权属争议

在建筑规划范围内,相应车位没有独立的物权登记、未纳入公摊面积、在销售时也没有对车位权属情况进行明确约定的情况下,此时的车位权利归属在实务中存在较大争议。一说此时建设规划内的地下车位如果没有占用公共通道、消防通道及公共场所用地,亦未分摊给业主,则归建设单位所有;[11]另一种说法认为,根据《物权法》第七十三条关于建筑物区分所有权的规定,[12]只要建筑规划内的公共设施,应认定为业主共同所有。实践中,该类型车位的权利归属是存在最大争议的类型,司法实践目前并没有形成统一的裁判规则。[13]

5.法律法规有规定的车位权属仍然存在争议

法律明确规定权利人的情形有两种,一是人防地下室车位,二是地方性法律法规直接规定车位属于国家所有。对于第一种情形,虽然人防地下室车位的权属问题在理论上有所争议,但是在实践判决中,已出现有法院根据据《人民防空法》第2条规定和《物权法》第52条规定,判决人防车库作为国防资产组成部分的人防工程,其物权归属于国家,居民小区修建的人防工程物权亦归属国家的案例。[14]对于第二种情形,普遍认为地方性法规、规章以及规范性文件无权改变车位的权属。[15]实践的司法裁判中,法院对于有地方性法规规定权属的车位也根据“谁投资、谁受益”的原则,判决车位收益归开发商所有。[16]

不同类型车位的权属确定

在明确理论上以及司法实践中对车位权属问题确定的规则后,就本文第一部分提出的六种车位类型,站在实证的角度,论述其权利归属状况。

1.独立车位以登记人为权利主体

该类车位的权属情况是最没有争议的。实践中,该类车位或者车库都可以办理独立的物权登记,其不动产登记主体载明的权利人即为车位的物权权利人。

2.建筑规划内的地面车位为业主共有

建筑规划内的地面车位占用公共道路停车位,属于共有道路的一部分,根据《物权法》第七十三条的规定,[17]毫无争议的属于业主共同所有。房开商以及物业公司没有权利就该部分车位收取停车费。小区业主成立业主委员会后,可以对外收取停车费。如果物业公司提供车位维护服务的,可以向物业公司支付车位维护的服务费,剩余所得归全体业主所有。

3.首层架空型车位及楼顶平台车位权属存在争议

根据《房产测量规范》(GB/T17986—2000))的规定,层高不足2.2米的首层架空型车位及楼顶平台车位均不计入建筑面积,因此该两种类型的车位不会计入公摊面积。此时,站在小区业主的角度,其可依据《物权法》第七十三条的规定主张该部分建筑规划内的车位属于小区业主的建筑物区分所有权,应由小区业主共有;而站在开发商角度,其可依据“谁投资、谁受益”的原则,主张应归开发商所有;实践中缺乏对该种类型车位权利归属的统一裁判惯例。就目前的现实情况而言,该种类型车位的收益基本由开发商或物业公司收取。

4.建筑规划内非人防地下车位按是否纳入公摊确定权属

如果建筑规划内非人防地下车位纳入业主公摊面积的,则该部分车位毫无疑问属于小区业主的建筑物区分所有权,应归小区业主共同所有,开发商无权收取停车费。反之,如未纳入公摊面积,该类型车位的权属同样存在争议,需结合房屋销售时是否有明确的约定予以确定,在没有明确约定的情况下,司法实践亦未对此形成统一的裁判标准。

5.地下人防车位的收益归开发商所有

根据《人民防空法》的规定,人防地下车位在战时当然归国家所有;然而在非战时其权属状况没有明确规定。实践中,除上海、广州以及重庆外,人防地下室均无法办理物权登记,自然也无法完成转让。而上述三地虽可办理物权登记,但亦不支持人防地下室车位的物权转让,因此人防地下室车位难以完成权属转让。不过结合司法实践中的裁判观点可以肯定的是,人防地下室车位的收益应按“谁投资、谁收益”的原则归开发商所有。

对开发商及业主的实务处理建议

1.对开发商的实务处理建议

第一,销售时需对权属问题予以明确约定。对首层架空型车位、楼顶平台车位及建筑规划内未纳入公摊的非人防地下车位这三类权属状况最容易产生争议的车位类型,开发商在销售房屋时,应当明确相应车位的权利归属。根据《物权法》以及《民法典》的相关规定,我国《物权法》及《民法典》采约定归属说,[18]明文确定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在此背景下,在销售时,开发商应在合同中同业主明确约定权利归属,避免产生争议。

第二,不对业主共有的车位进行处置。对于建筑规划内的地面车位以及已纳入公摊面积的地下非人防车位,显然已属于业主共同所有。如开发商再次销售,将构成无权处分。一旦遇到业主索赔,开发商需承担违约责任。

第三,人防地下车位不对外转让。人防地下车位虽一般收益权归开发商所有,但是实践中各地均禁止相应车位的转让。在此背景下,开发商可自行经营人防地下车位,但切勿就人防地下车位对外转让。

2.对业主的实务处理建议

第一,不要对业主共有的车位进行交易。业主在购买车位时,需明确购买车位的权属状况,如该车位属于建筑规划内地面车位、已纳入公摊面积的车位的,则属于全体业主共有。上述类型的车位如出让方擅自转让的,其自身权属便存在瑕疵,可能导致受让人无法正常获得车位物权。而对于首层架空型车位、楼顶车位以及非人防的地下车位,在没有明确约定的情况下,也可能属于业主共同所有,在权属未明确约定清晰的情况下,建议暂不购买。

第二,二手车位交易时注意审核出卖人是否有权利瑕疵。业主非从开发商手中购买车位,如在二手房交易中购买车位的,应当注意审查前手出卖人的权利状况。在其具备不动产登记或者在开发商有权处分的情形中,同开发商的交易合同中已经明确车位由交易前手所有的情况下,再进行车位交易。

第三,二手车位交易时尽可能完成备案公示。目前,首层架空型车位、楼顶车位没有被纳入不动产统一登记的物权公示体系当中。其权利归属争议较大,如需对该类型车位进行交易,除审查前手是否通过明确约定的方式确实享有物权权利外,还应对交易情况尽可能在物管公司、业主委员会等处进行备案公示,以固定交易时间、约定权属状况等事实。