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​购房者“断供”下的开发企业法律风险及管理建议
来源: | 作者:钟义芳、尹祝舟 | 发布时间: 2021-09-05 | 249 次浏览 | 分享到:
从开发企业的角度对购房者“断供”相关案件的法律问题进行探讨和分析,以期为开发企业提供此类案件法律风险防范支持

前言

在经济下行、房价上涨趋缓,甚至部分地方、部分物业价格、投资回报持续走低的背景下,购房者“断供”并由此导致开发企业承担阶段性担保责任的情况已屡见不鲜。购房者“断供”往往意味着其财务状况恶化,常常还伴随着无法偿还其他债务、其他债权人申请预查封其所购房屋的情况。在此情形下,开发企业可能面临既无法收回房屋,又无法实现或完全实现代偿款、违约金等债权,即“房钱两空”的困境,这无疑将给开发企业造成巨大的损失。

有鉴于此,笔者从开发企业的角度对购房者“断供”相关案件的法律问题进行探讨和分析,以期为开发企业提供此类案件法律风险防范支持。

一、购房者“断供”类案件相关法律问题分析

开发企业为购房者按揭贷款提供阶段性担保的情形下,购房者断供可能引发的系列案件主要有:开发企业与银行、购房者贷款担保合同纠纷案,开发企业与购房者商品房预售合同纠纷案和/或担保追偿纠纷案,以及开发企业与购房者的其他债权人、购房者执行异议和/或执行异议之诉纠纷案。本文选取其中争议较大的相关法律问题进行简要分析,银行、购房者、开发企业之间贷款担保(金融借款)合同纠纷以及开发企业与购房者之间担保追偿纠纷,因事实一般较为清晰、法律关系一般较为简单明确,此处不进行讨论。

(一)购房者“断供”的,开发企业能否依法或依约解除商品房买卖合同?

关于购房者“断供”下开发企业解约权的裁判观点和规则并不统一,但从法律法规规定、法理以及案例分布等来看,开发企业不享有法定解除权,但可在有明确约定的情况下享有约定解除权。

1、关于法定解除

(1)一般观点认为,开发企业不享有法定解除权。

主要理由:商品房买卖合同与贷款担保合同分属于不同法律关系、具有独立性,购房者虽违反贷款担保合同约定义务,但未违反商品房买卖合同约定义务,且开发企业在承担阶段性担保责任后可过向购房者追偿以实现债权,而非必须解除商品房买卖合同。因此在双方无特别约定的情况下,不能就此认定开发企业具有无法实现签订商品房买卖合同之目的等法定解约事由。

案例摘录:“……西海公司与任超签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件,双方形成房屋买卖合同法律关系,任超依约支付首期款后与建行珠海分行签订借款合同,由建行珠海分行依据与任超签订的合同将购房余款付予西海公司,故任超已履行了向西海公司支付全部购房款的义务。西海公司在任超与建行珠海分行的借款合同法律关系中约定承担担保责任,与任超和西海公司形成的房屋买卖合同法律关系分属不同的法律关系,西海公司在任超与建行珠海分行的借款法律关系中承担担保责任后,主张解除与任超签订的房屋买卖合同、协助注销预购备案手续,没有事实和法律依据,一审判决驳回西海公司的诉讼请求并无不当……”。【见珠海市西海房地产投资有限公司、任超商品房预售合同纠纷,案号:(2019)粤04民终2128号】

(2)也有观点认为,开发企业享有法定解除权。

主要理由:购房者“断供”导致开发企业代偿后,开发企业销售房产取得购房款的合同目的无法实现,开发企业可以解除合同。

案例摘录:“……兰峰公司代偿上述款项后,其销售房产取得购房款的合同目的无法实现。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,另一方当事人可以解除合同。故兰峰公司主张解除其与林昌棕的商品房买卖合同,并要求林昌棕返还诉争房屋,协助其办理撤销办理商品房买卖合同备案登记,本院予以支持……”。【见福建兰峰房地产开发有限公司与林昌棕商品房预售合同纠纷,案号:(2018)闽0582民初14487号】

2、关于约定解除

(1)一般观点认为,有约定且满足约定条件的情况下,开发企业享有合同解除权。

主要理由:当事人可以约定合同解除条件,开发企业与购房者约定因购房者“断供”导致开发企业承担阶段性担保责任,开发企业有权解除合同的,不违反法律法规的强制性规定,当属合法有效。

案例摘录:“当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述条件成就主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。本案中,双方约定,原告为被告承担按揭还款担保期间,被告未按借款合同约定还款,致使银行要求原告承担连带保证还款责任的,原告有权解除本契约。”【见南京慕诚房地产开发有限公司与孙晶房屋买卖合同纠纷案,案号:(2014)鼓民初字第2220号】

(2)也有观点认为,即使有约定且满足约定条件,开发企业也不享有合同解除权。

主要理由:该约定为格式条款,不合理的免除或减轻了开发企业的责任、加重了购房者的责任并且排除、限制了购房者主要权利,且开发企业未通过合理的方式提示购房者注意免除或者减轻其责任等与购房者自身有重大利害关系的条款,应属无效。或从商品房买卖合同与贷款担保合同相互独立的角度认定该约定无效,具体可参见上文关于开发企业不享有法定解除权部分。

案例摘录:“……原告广居置业提出《商品房买卖合同》及《附件十一补充协议》第8条载明‘…买受人对银行违约,视同对本合同违约。…出卖人有权单方解除购房合同,并收回本合同项下的房产(收回时市场价格高于本合同价格执行本合同价格,市场价格低于本合同价格执行市场价格),买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金’,该条款免除了提供格式条款一方当事人(广居置业)主要义务、排除了对方当事人(洪雷)主要权利,且并无对于免除或者限制其责任的条款特别提请对方注意,应认定为无效……”。【见芜湖县广居置业有限公司与洪雷商品房预售合同纠纷,案号:(2020)皖0221民初1422号】

(3)引申问题:开发企业与购房者约定购房者“断供”导致开发企业必然承担担保责任,或增加承担担保责任风险,开发企业有权解除合同的,是否有效?

同样,关于该问题的裁判观点,也有正反两种,即一种观点秉承法无禁止即允许的原则,认为只要不违反法律法规的强制性规定,当事人即可自行约定合同解除条件,开发企业与购房者作上述约定当属合法有效;而另一种观点从格式合同、商品房买卖合同与贷款担保合同相互独立、开发企业不具备合同目的不能实现或从属于格式条款的无效情形等角度,认定开发企业与购房者作上述约定当属无效,具体可参见上文关于开发企业不享有法定或约定解除权的部分。

案例摘录1:“……被告毛将勇……处于还款逾期状态,致建设银行宁波分行要求原告承担阶段性担保责任。根据涉案合同补充协议的约定,如选择银行按揭贷款付款,又由原告提供担保的,买受人连续三期不按时归还银行按揭或买受人所购的房屋被司法机关查封等事宜的,则视为买受人根本违约,买受人同意出卖人可单方解除合同,撤销备案登记和注销权证。本案中,被告毛将勇逾期支付银行按揭贷款已逾三期,且涉案房屋已被司法机关查封,原告据此要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议并要求被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续符合合同约定,本院予以支持……”。【见雅戈尔置业控股有限公司与郑红娟、毛将勇商品房预售合同纠纷,案号:(2019)浙0203民初7703号】

案例摘录2:“……双方补充协议还约定,在出卖人承担保证担保期限内,如买受人逾期还款导致银行宣布贷款提前到期,并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的,出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》……双方签订的《商品房买卖合同》的权利义务已履行完毕,新城公司现并未实际履行担保责任,且其履行担保责任后也可按担保法的相关规定向王丽萍追偿,新城公司不应在可能承担担保责任的情形下通过解除已履行完毕的合同的方式来规避自身的风险,否则将使已履行完毕的交易长期处于可能被解除的不确定状态,不利于维护交易的安全……”,本案二审中,因新城公司实际履行了担保责任,二审法院支持了新城公司解除合同的诉讼请求。【见常州新城宏业房地产有限公司与王丽萍、莫少波商品房预售合同纠纷,案号:(2016)苏04民终2689号】

(二)购房者“断供”且房屋被购房者的其他债权人申请预查封的,开发企业能否按约定解除合同、排除强制执行、收回房屋?

关于房屋被购房者的其他债权人申请预查封下开发企业权益的裁判观点和规则也不统一,但从物权登记生效和物权公示原则,以及案例的审理层级、时间等来看,我们更赞同预查封不影响开发企业行使解约权,且开发企业解约后有权排除强制执行、收回房屋的观点;同时从预查封的对象即购房者享有的商品房买卖合同项下权益,而商品房买卖合同为双务合同,购房者享有权益的前提是履行约定义务来看,我们更赞同开发企业可以扣除代偿等款项;此外,预抵押权人原则上不享有优先受偿权,但在诉讼方案得当的情况下,仍存在被支持的可能性。

1、有观点认为,预查封不影响开发企业行使解约权,开发企业解约后有权排除强制执行、收回房屋

(1)主要理由:

预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产,只有在前述不动产完成登记,被执行人取得物权,预查封转为正式查封后,法院才能对前述不动产进行拍卖、变卖、折价,以满足预查封申请人的债权。

房屋在办理权属变更登记前,权利人为开发企业,而非购房者。购房者办理预告登记的效力在于限制或阻却开发企业未经其同意处分房屋,以保证将来取得不动产物权,而不因办理了预告登记而取得房屋所有权;同时,购房者是否交清房屋价款、是否实际占有该房屋,也不是判断房屋权属的依据。

开发企业并非预查封的被保全人,预查封的效力不及于其对房屋享有的权益,也不及于限制其行使合同解除权,且合同解除后购房者对开发企业享有的债权消灭,相应的预告登记随之失效,预查封的基础不复存在。

(2)案例整理:

2016年10月24日,上海恺泰房地产开发有限公司(恺泰公司)与何燕签订商品房买卖合同,将案涉房屋出售给何燕,何燕通过按揭贷款支付部分房款。2017年9月26日,案涉房屋因何燕与德辅供应链管理(香港)有限公司(德辅公司)纠纷案件被预查封。2017年9月29日,恺泰公司与何燕协商一致解除商品房买卖合同,约定应退房款中的未还按揭贷款部分由恺泰公司代何燕偿还给按揭银行,剩余部分在符合约定条件等后退还给何燕等事项。后恺泰公司以案涉房屋的商品房买卖合同已经解除为由,对德辅公司申请预查封案涉房屋提出执行异议以及执行异议之诉,执行异议之诉经历一审、二审及最高院再审。最高院驳回了德辅公司诉讼请求,认定不得执行案涉房屋。【见德辅供应链管理(香港)有限公司与上海恺泰房地产开发有限公司及何燕执行异议之诉案,案号:(2020)最高法民申2441号;另可参见长春市领运房地产开发有限公司与长春市庆丰钢材销售有限公司、孙丹丹、黄湛轩、黄湛尧、长春市轻工建筑工程有限责任公司案外人执行异议之诉案,案号:(2019)最高法民再299号】

(3)支持性依据:

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项、第十六条;《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第二款;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第五条;《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条。

2、也有观点认为,房屋被预查封的,开发企业不能行使解约权,无权排除强制执行、收回房屋

(1)主要理由:

预查封的目的就是使被申请人保有该债权,以便将来取得房屋的所有权、实现债权,从而使预查封转化为正式查封,得以执行。因此,一旦该债权被预查封,该债权项下当事人均应维持合同的效力并积极地履行,不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致达成解除协议的方式解除合同,而只能在符合法定解除条件的情况下才能解除合同。

(2)案例摘录:

“……姜玉蓝已支付首付款、并通过贷款银行支付了全部房款,在履行买卖合同上不存在违约,马会公司不享有解除权。马会公司因承担阶段性连带责任保证而支付的费用,仅可向债务人姜玉蓝追偿。而南京市仲裁委的裁决直接后果就是致使姜玉蓝丧失了原本享有的已经被预查封了的房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。其实质是在未经执行法院审查同意的情形下,借由仲裁形式确认其达成的解除协议而处分被预查封的财产(权利),客观上导致了人民法院采取的预查封措施因“失去”查封对象而落空。因此,该仲裁裁决实为对抗人民法院实施的预查封措施而为,其效力不应得到确认……”。【见郭明燕、江苏马会置业有限公司等执行异议之诉,案号:(2014)苏民终字第203号】

(3)支持性依据:

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条;《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百七十九条第一款;《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款;江苏高院民一庭庭长俞灌南在全省民事审判工作例会2016年第一次会议时关于预查封商品房买卖合同解除的讲话。

引申问题一:商品房买卖合同解除时,预查封效力是否自动转变为开发企业应退购房者的房款,即开发企业应收购房者的代偿款、违约金等债权能否在退还购房者房款前进行抵销、扣除?

关于该问题的裁判观点或执行操作,也有正反两种,即一种认为开发企业应全额退还包括贷款在内的全部房款,而不能先行扣除代偿部分;另一种则支持开发企业在扣除后再行退还剩余部分。

案例摘录:

案例1:“……出卖人返还的购房款包括买受人已实际支付的款项和购房贷款。不管出卖人是否已经履行了担保连带清偿义务,仍应将其收取的包括银行按揭贷款在内的全部购房款项返还给买受人,不能就已履行担保责任部分主张债务抵销……”。【见江苏宜兴法院裁定江南公司执行异议案,案号:(2013)宜执异字第0021号】

案例2:“原审法院已判决万达公司返还杨忠房款1,471,781元,也判决杨忠支付万达公司代付款873,372.95元、违约金294,356.2元,上述判决主文已经明确万达公司与杨忠之间存在互相给付之权利义务,在此情况下,万达公司可在履行其债务时主动抵扣杨忠所负债务,也可在执行程序中行使抵扣权。”【见上海宝山万达投资有限公司与杨忠商品房预售合同纠纷,案号:(2016)沪02民终7159号】

(4)引申问题二:预抵押权人对房屋是否享有优先受偿权?

最高院的司法裁判观点已明确抵押权预告登记人对预抵押物不享有优先受偿权,但预抵押权人诉讼方案得当的,如:在开发企业不解除合同的情况下,先要求购房者办理抵押登记,再依据抵押登记主张优先受偿权,仍存在取得优先受偿的可能性。

案例摘录:

案例1:“……而所谓阶段性连带保证,其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定,相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证,亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功,该阶段性保证的任务完成,即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前,根据物权法定原则,上诉人光大银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺,即上诉人东鹤公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就……”。【见中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案,案号:(2012)沪二中民六(商)终字第138号|(2012)青民二(商)初字第457号】

案例2:2014年12月,郑幼新与开发企业签订购房合同购买案涉房屋,其后郑幼新、开发企业于2014年3月与银行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》,郑幼新向银行贷款1296万元用于支付房款,并办理案涉房屋预抵押登记。2018年2月起,郑幼新开始出现逾期还款。后开发企业为郑幼新办理房屋的权属证书时,被告知房屋存在预查封不能办理转移登记。后银行起诉要求:郑幼新偿还借款本息、违约金;确认对案涉房屋享有抵押预告登记权利;郑幼新立即办理案涉房屋的预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记,将贷款银行设定为抵押权人;抵押权设定后,若郑幼新到期不能履行还本付息义务,则对拍卖、变卖抵押物所得价款享有优先受偿权。后法院基本支持了银行的诉讼请求,“……兴业银行成都分行请求判令郑幼新配合办理案涉商品房抵押预告登记转正式抵押登记,并请求判令兴业银行成都分行对案涉商品房享有优先受偿权。本院认为,经一审法院及本院二审查明的事实显示,案涉商品房现已经具备办理正式抵押的条件,故兴业银行成都分行起诉主张郑幼新配合办理正式抵押登记于法有据,本院予以支持,郑幼新应当在三十日内协助兴业银行成都分行办理案涉房产抵押登记。抵押登记办妥后,兴业银行成都分行依法享有案涉房屋的抵押权,有权以案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿……”。【见兴业银行股份有限公司成都分行、郑幼新金融借款合同纠纷,案号:(2019)川01民终20035号】

(三)购房者“断供”的,开发企业一般采取哪些诉讼方案?

从诉讼请求的完善性、后续争议事项的可能性以及诉讼费用等成本的节约性来看,原则上我们更赞同采用第一种诉讼方案,但如案件存在特殊情况不适宜采取该诉讼方案,则应根据实际情况采取其他诉讼方案。

1、方案一:提起解除或确认解除商品房买卖合同诉讼,要求购房者协助办理撤销商品房备案等登记以及支付代偿款、违约金等款项,并明确在扣除前述款项后开发企业应退房款的金额或计算方法。

案例:见济南荣程房地产开发有限公司与董方华等商品房预售合同纠纷,案号:(2019)鲁0105民初4091号。具体诉讼请求为:

依法判令解除荣程房地产公司与董方华、崔晓丽签订的销售(字)20162392xxxx号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》;

依法判令董方华、崔晓丽支付违约金92291.6元;

依法判令董方华、崔晓丽支付荣程房地产公司代为偿还的款项741048.89元及利息(以741048.89元为基数,按每日万分之五的利率,自2019年7月16日计算至实际给付之日);

判令董方华、崔晓丽协助荣程房地产公司办理商品房预售网签登记和合同备案的撤销手续,因合同解除导致的权属变更需支付的税、费等由董方华、崔晓丽承担;

判令董方华、崔晓丽支付荣程房地产公司为本案支出的律师费24178元;

判令董方华、崔晓丽支付荣程房地产公司在(2019)鲁0103民初995号案件中支出的律师费18590元;

判令本案的诉讼费、保全费及诉讼财产保全责任险费用由董方华、崔晓丽承担;

判令荣程房地产公司可从董方华、崔晓丽已付购房款中扣除上述第二项至第七项诉讼请求所涉的相关费用。

2、方案二:提起解除或确认解除商品房买卖合同诉讼,要求购房者支付违约金(商品房买卖合同项下)等,但未要求购房者协助办理撤销商品房备案等登记,也不处理代偿款等(贷款担保合同项下),也不明确抵销及抵销后应退房款。

案例:十堰世纪百强置业有限公司与黄能青商品房预售合同纠纷,案号:(2018)鄂0302民初2142号。具体诉讼请求为:

判令解除百强置业公司和黄能青签订的《商品房预售合同》;

判令确认位于十堰市××箭区××街办北京××(××房预××箭区字××)房屋的所有权属百强置业公司;

判令黄能青赔偿百强置业公司违约金及各项损失133731.07元(其中违约金288.35元、垫付的利息12841.46元、资金占用费107902.26元、诉讼费及保全保险费12699元);

判令黄能青承担本案的诉讼费用。

3、方案三:同时提起解除或确认解除商品房买卖合同诉讼(具体诉讼请求与方案一相似),以及担保追偿诉讼(要求购房者偿还代偿款项及实现债权的费用)。

案例:见成都市中航地产发展有限公司与黄玉宾、李清商品房预售合同纠纷以及成都市中航地产发展有限公司与黄玉宾、李清追偿权纠纷,案号:(2017)川0107民初11339号、(2017)川0107民初11334号。具体诉讼请求为:

(1)(2017)川0107民初11339号案件:

解除原告与被告签订的“中航国际广场”商品房的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件与补充协议》;

被告在《商品房买卖合同》解除之日起10个工作日内,协助原告办理完毕商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的注销手续;

原告有权从应退还被告的购房款中,先行扣除被告应承担的违约金639828.8元和原告因维权而支付的律师代理费50000元;

本案诉讼费由被告承担。

(2)(2017)川0107民初11334号案件:

判令二被告向原告一次性支付代为垫付的银行贷款本息10959912.48元;

判令二被告向原告支付代垫的执行费77967.32元(原告当庭变更为76794元);

判令二被告向原告支付律师费5万元。

4、方案四:提起担保追偿诉讼,要求购房者支付代偿款、违约金等(贷款担保合同项下),不主张商品房买卖合同项下合同解除等权利。

案例:见扬州天俊房地产开发有限公司与虞辉、王道阳担保追偿权纠纷案,案号:(2018)苏1002民初806号。具体诉讼请求为:

判令两被告立即给付原告代偿的784824.08元及违约金(截止2018年1月23日的违约金10662.71元,此后按日万分之二的标准以784824.08元为基数算至实际付清之日止);

判令两被告给付原告律师费38640元;

判令两被告承担本案诉讼费。

5、购房者“断供”类案件常见诉讼方案对比

购房者“断供”类案件—常见诉讼方案对比表

序号
诉求指向
诉求被支持的可能性
后续争议的可能性
备注
方案一
房屋
有约定且符合约定条件的,可能性较大
较小,已明确办理注销登记手续,已进行抵销,且已明确剩余应退房款

1.诉讼费用:适中,以解除案件+代偿款等款项标的额计算。

2.房款退还条件尚未成就,相当于放弃退款期限利益。

方案二
房屋
有约定且符合约定条件的,可能性较大
较大,未明确办理注销登记手续,未进行抵销,未明确剩余应退房款

1.诉讼费用:较低,以解除案件+违约金等款项标的额计算。

2.在管辖法院严格或者说刻板按照判项执行的情况下,或无法直接依据解除合同判决注销相关登记,而需通过另行起诉等方式处理,增加了收回房屋的费用及时间等成本。

3.购房者或其债权人对应退房款等有异议的,或需另案处理,且存在不能扣除全部或部分代偿款之风险。

方案三
房屋或代偿款
有约定且符合约定条件的,可能性较大
示例案件中已进行抵销。但如在起诉前或起诉时,未进行抵销,或未明确剩余应退房款,则产生后续争议的风险较大

1.诉讼费用:较高,以解除案件+担保追偿案计算。

2.如未进行抵销,且购房者或其债权人对应退房款等有异议的,或需另案处理,且存在不能扣除全部或部分代偿款之风险。

方案四
代偿款
如已实际代偿,且无特殊情况,则应被支持
较小

1.诉讼费用:较低,以担保追偿案计算。

2.购房者债务较大的,或难以实现或难以全部实现代偿款等债权;届时或商品房买卖合同解除权期限已届满,开发企业不能再通过解除合同、收回房屋维护自身权益。

二、购房者“断供”下开发企业的主要风险

基于对购房者“断供”类案件相关法律问题的分析,本文仍从购房者“断供”案件涉及的三种基础法律关系角度,对开发企业因购房者“断供”所面临的主要风险进行整理和归纳。

(一)按揭合作协议、贷款(担保)合同相关风险

银行在与开发企业进行按揭合作时,一般会要求开发企业为购房者的购房款提供阶段性连带责任担保,部分银行还会要求开发企业提供按揭合作保证金。这也是开发企业因购房者“断供”产生风险的基础原因。

1、担保的“阶段”约定不明,导致开发企业与银行产生争议

如:按揭合作协议约定,保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年,如果购房者已办妥房屋所有权证和以银行为抵押权人的房屋抵押登记手续,则自购房者将该房屋抵押权利凭证正本等交由银行收执之日起,开发企业保证责任解除。后购房者“断供”,银行提出前述保证期间约定属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十二条规定的约定保证期间早于或者等于主债务履行期限的情形,应视为没有约定,主债务(购房者各期次按揭贷款,或提前到期贷款等)履行期届满之日起六个月内,开发企业均应承担担保责任,即主张开发企业为购房者偿还按揭贷款提供全过程而非阶段性担保责任。

2、未约定担保责任解除条件项下双方权责或约定不明,导致开发企业不能合理减免担保责任

如:按揭合作协议约定,开发企业阶段性担保责任在银行办妥他项权证后解除,但未约定银行在收到移交的房屋权证后办理他项权证的时间、责任等,银行也未在合理期限内办理。后购房者“断供”,银行仍要求开发企业承担担保责任。

3、未约定开发企业代偿后享有优先受偿权,或未约定银行应配合开发企业通过预抵押转正式抵押方式实现追偿权,导致在“天时地利人和”的情况下,开发企业仍无法完全实现代偿相关债权。

4、未约定银行对购房者“断供”等履行贷款合同情况的告知义务,或虽有约定但开发企业因自身原因未督促银行履行,导致开发企业未能在购房者的其他债权人申请预查封房屋前采取解除商品房买卖合同等措施,从而导致收回房屋的风险和成本增加。

5、未约定按揭合作协议内容与贷款(担保)合同不一致的,以按揭合作协议为准,导致适用未经协商的、对开发企业更为不利的贷款(担保),加重开发企业担保责任。

6、因管理等自身原因未能及时达成担保责任解除条件,导致代偿风险增加。

如:按揭合作协议约定,开发企业阶段性担保责任在银行办妥他项权证后解除,但开发企业因未能及时办理初始登记,和/或未及时与购房者共同办理转移登记,和/或未及时将房屋权证移交银行等,导致银行不能及时办理抵押登记,进而导致开发企业阶段性担保责任迟迟不能解除。如购房者在前述担保责任不当延续期间“断供”,则开发企业将承担担保责任。

(二)商品房买卖合同相关风险

1、未约定开发企业为购房者提供阶段性担保的,有权在购房者“断供”情形下解除商品房买卖合同,导致开发企业主张解除合同没有约定依据。或虽有约定,但约定的解约条件较为严格,如约定开发企业须实际代偿后方可解除合同等,导致开发企业在实际代偿前主张解除合同没有约定依据。

2、未能及时获知购房者“断供”信息,导致未能及时停止办理房屋转移登记,从而导致开发企业关于解除商品房合同的主张不被支持,和/或购房者的其他债权人申请的预查封转为正式查封、房屋被处置,开发企业即使解除合同也无法收回房屋。

3、开发企业未在解除权行使期限内解除商品房买卖合同,导致解除权消灭。

根据《中华人民共和国合同法》第九十五条 “法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”,以及《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日后生效)第五百六十四条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”之规定,开发企业未在法定或约定期限内主张解除合同的,该期限经过后即不能再主张。

4、开发企业未及时对应退房款进行处理,导致因应退房款被购房者的其他债权人申请在先保全等,而不能先行抵销购房者应承担的代偿款、违约金等,从而导致无法实现或无法完全实现代偿债权。

5、管辖法院对“断供”类案件持对开发企业不利的裁判观点,如:

(1)商品房买卖合同关于购房者“断供”导致开发企业实际或必然承担担保责任、或增加承担担保风险的,开发企业有权解除合同之约定,属于无效的格式条款。

(2)商品房买卖合同与贷款(担保)合同相互独立,购房者已履行完毕商品房买卖合同项下义务,虽有约定,但开发企业仍不应以购房者违反贷款(担保)合同为由解除商品房买卖合同,而应另行向购房者进行担保追偿。

(3)房屋被购房者的其他债权人申请预查封的,开发企业不能解除商品房买卖合同。

(4)开发企业提起担保追偿诉讼的,应视为开发企业以行为表示继续履行商品房买卖合同,不能再行提起与之矛盾的解除商品房买卖合同诉讼。

(三)与购房者的其他债权人之执行异议和/或执行异议之诉相关风险

该风险主要来源于预查封法院对该类纠纷持对开发企业不利的裁判观点,即诉讼和执行风险,如:

1、虽然房屋未完成转移登记,但开发企业已将房屋出售给购房者,购房者也已支付房款、完成网签备案和/或预告登记等,房屋权属应归于购房者,而非开发企业。购房者的其他债权人有权申请处置房屋,并以所得价款获偿。开发企业不能排除对房屋的强制执行、不能收回房屋;至于开发企业代偿债权,则仅能按照财产保全顺序等参与分配。

2、房屋被购房者的其他债权人申请预查封的,其预查封的效力及于商品房买卖合同解除后开发企业应退房款(包括首付款、贷款等在内的房屋全部价款)。该应退房款应优先满足预查封申请人的债权,开发企业无权先行扣除代偿款等款项,开发企业代偿债权仍只能按照财产保全顺序等参与分配。      

三、关于购房者“断供”类纠纷的风险管理建议

基于对购房者“断供”案件相关法律问题的分析,以及购房者“断供”下开发企业风险的归纳整理,本文提供如下“断供”类纠纷相关的风险管理建议供开发企业参考采用。

(一)争取更为有利的按揭合作条件,加强按揭合作相关协议签订、履行风险管理

1、争取有利的按揭合作条件

在确需为购房者提供阶段性担保的情况下,开发企业的担保阶段、担保范围、担保方式、担保限额等决定了代偿风险的大小。因此,如确需提供阶段性担保,则开发企业应尽量与银行协商争取代偿风险更小的合作条件。

(1)尽早解除担保责任

如:优先争取承担担保责任的阶段仅为银行实际放贷起至完成房屋网签备案或预告登记止;无法实现的,则争取仅至银行办理完毕预抵押止;仍无法实现,则争取仅至办理完毕初始登记止;还无法实现的,则争取至向银行移交房屋权证止等。

同时还可以根据与银行沟通情况,争取采用综合标准作为担保责任解除条件,如约定承担担保责任的阶段为银行实际放贷起至向银行移交房屋权证止,或银行实际放贷之日起2年内等,前述其中一个条件达成,则开发企业担保责任解除。

(2)限制担保范围、担保额度、担保方式等

如:优先争取仅在贷款本金及正常利息的范围内提供最高限额的一般保证担保;无法实现的,则就增值较慢甚至可能贬值的项目,争取仅提供最高限额担保;仍无法实现,则争取不提供按揭合作保证金等。

2、完善按揭合作协议、贷款(担保)合同内容

(1)明确约定开发企业承担担保责任的“阶段”之起始和终止标准,以及银行在开发企业担保责任解除中的义务和责任。

如:约定承担担保责任的解除条件为银行办妥他项权证的,则应明确界定开发企业提供担保的“阶段”为:自银行按照贷款(担保)合同约定将贷款支付至开发企业指定账户(一般为预售资金监管账户)起,至银行办理完毕房屋抵押登记(具体以不动产登记薄记载为准)止。约定担保阶段时,应注意其与担保期间的区别,避免混用和后期产生争议。同时,还应约定银行积极办理他项权证等,如应在收到移交的房屋权证之日起*日内办理完毕房屋抵押登记,银行在前述期限内未办理完毕,或在收到开发企业、购房者或受托第三方代办机构关于移交房屋权证的告知后*内未接收等的,银行不要求开发企业承担担保责任。

(2)明确约定银行要求开发企业代偿或开发企业实际代偿后,房屋预抵押权人的相应权利由开发企业享有;或与银行约定,在开发企业采取一定措施保障银行权益的前提下(如先行支付代偿保证金、承担银行诉讼费用等),银行应按照开发企业要求以其名义提起诉讼,将预抵押转为正式抵押、行使优先受偿权,并在取得房屋处置价款后将收取的开发企业款项(如有)予以退还。

(3)明确约定银行对购房者“断供”信息的告知义务,如约定银行应在购房者第一次出现贷款逾期后*日内书面告知开发企业,并每月定期提供“断供”或存在其他违约情形的购房者名单。

(4)明确约定贷款(担保)合同与按揭合作协议约定不一致的,以按揭合作协议为准。

3、加强履约管理,积极促成阶段性担保解除条件达成,及时获取购房者“断供”信息等。

如:解除担保责任的条件为银行办妥他项权证的,开发企业应安排人员负责办理房屋初始登记、转移登记(包括催促购房者自行办理、与开发企业共同办理、第三方机构代为办理、开发企业代为办理等)、向银行移交房屋权证并催促银行办理等工作,以达成担保责任解除之条件、实际解除担保责任。

同时,开发企业应安排人员负责与银行对接,及时获知购房者“断供”等信息,以便及时辨析代偿风险、采取应对措施。

(二)加强商品房买卖合同签订、履行风险管理

1、商品房买卖合同内容及签订

与购房者在商品房买卖文件中约定,因购房者未按照约定履行贷款相关义务,导致开发企业承担或可能连带担保责任,或者可能增加阶段性担保风险的,开发企业有权解除合同,要求购房者配合解除房屋相关登记手续,并承担支付违约金、开发企业代偿债务等责任。同时,应注意通过合同约定、采取合理方式提示购房者注意、进行说明解释等方式,避免包括前述条款在内的商品房买卖文件被认定为无效的格式条款。

当然,需要提示的是,如前所述,即使有明确约定(尤其是在开发企业未实际代偿的情况下),也存在管辖法院不支持开发企业解除合同诉求的可能性。

2、商品房买卖合同履行

根据获知的购房者违约信息,如“断供”、拒绝办理或拒绝配合办理房屋转移登记手续、抵押登记手续等,采取暂缓交房/办理房屋登记、向购房者发函、提起诉讼、申请保全等应对措施。

开发企业拟解除合同的,还应注意尽早对应退房款与购房者应承担的代偿款项、违约金等进行抵销处理,避免应退房款被购房者的其他债权人申请在先保全,导致开发企业无法实现或无法完全实现代偿等债权。同时,还应注意在商品房买卖文件约定或法律规定的期限内行使解除权,否则解除权消灭的,开发企业将无权解除合同和收回房屋。

(三)平价加强解除商品房买卖合同和/或担保追偿纠纷案件的诉讼及执行风险管理

如前所述,开发企业为购房者提供阶段性担保的情况下,购房者“断供”的,基于其涉及的三种基础法律关系,可能引发系列案件。其中银行、购房者、开发企业三者之间金融借款合同纠纷案件,此处仍不进行讨论;其中开发企业与购房者的其他债权人之间的执行异议和/或执行异议之诉纠纷,是导致开发企业产生“房钱两空”的终极风险之根本原因,也是关于购房者“断供”类纠纷风险管理的重中之重,将在下文进行单独、重点讨论;因此,此处仅涉及开发企业与购房者之间商品房买卖合同和/或担保追偿合同纠纷案件的风险管理问题。

1、开发企业拟收回房屋的,建议提起解除商品房买卖合同诉讼,同时申请财产保全,具体如下:

(1)适用情形:因购房者其他债务较多,通过担保追偿难以实现全部代偿债权等的情况下,开发企业拟收回房屋的。

(2)起诉前准备:按照商品房买卖文件约定方式等向购房者发送解约函,尽量将解约时间提前,以降低解除购房者的其他债权人申请的预查封之难度和成本(部分法院仍认为预查封后开发企业不能解除合同、不能排除对房屋的强制执行、不能收回房屋)。

同时,权衡应退房款的期限利益与不进行抵销存在的风险后,建议开发企业在解除合同的同时或尽早明确应退房款与代偿款项中的相应金额进行抵销。至于应退房款期限利益,建议开发企业通过主张购房者承担逾期配合办理撤销网签备案等的违约责任进行一定弥补。

(3)和解或调解:具备和解或调解条件的,且和解或调解方案能够确保开发企业收回房屋或收回款项的,开发企业经与购房者协商一致可进行和解或调解。开发企业在与购房者进行和解或调解的过程中,应注意以下事项:

开发企业拟收回房屋的,需通过和解或调解方案安排,确保房屋上无购房者的其他债权人申请的预查封房屋或其同意解除,明确开发企业应退房款为扣除代偿款、违约金等款项后的剩余部分,且在房屋网签备案等登记注销或撤销后退还,如前述登记不能按照约定时间注销或撤销的,购房者应向开发企业支付违约金等,且该违约金等自动从剩余应退房款中扣除,不足部分由购房者继续清偿。

开发企业拟收回款项的,需通过和解或调解方案安排,确保开发企业不代偿(购房者通过自行向银行偿还贷款、提供担保等解除开发企业担保责任),或购房者另行清偿完毕开发企业代偿相关款项等。

【注:和解或调解可根据案件的实际情况,在案件各个阶段或程序中进行。】

(4)财产保全:起诉前或起诉的同时,申请对房屋进行预查封,以尽量成为房屋首次或顺位在前的轮侯预查封申请人、降低解除购房者的其他债权人申请的预查封之难度和成本。同时,在符合财产保全额度规定和要求的情况下,申请对购房者其他财产进行财产保全,以确保在购房者债务较多的情况下,尽可能多的实现代偿等债权。

(5)诉讼请求:从通过强制执行收回房屋所需的条件以及开发企业代偿、解约等产生的损失出发,按照商品房买卖文件的约定、法律法规的规定以及强制执行、不动产主管部门关于注销或撤销房屋登记的实务操作等,提出完整、明确、可执行的诉讼请求,维护开发企业合法权益,避免强制执行等障碍。示例:

依法确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号为*)及其附件、补充协议等已于*年*月*日解除【注:如此前未解除合同或解除合同存在瑕疵的,则该诉讼请求相应调整为:依法判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号为*)及其附件、补充协议等】;

依法判令被告在《商品房买卖合同》(合同编号为*)及其附件、补充协议等解除后*内,配合原告办理注销或撤销*房屋(地址、房号等,下同)的商品房买卖合同网签备案、预告登记、预抵押登记等手续,并承担由此产生的税、费;因被告原因导致前述登记手续未能注销或撤销的,自被告应配合办理之日起至前述登记手续实际注销或撤销之日止,被告按照*标准向原告支付违约金;

判令被告恢复*房屋原状(如已交付且需恢复),返还房屋并按照*标准支付房屋占用费(如已交付);

依法判令被告*向原告支付因其原因导致合同解除相应的违约金*元;

依法判令被告向原告支付原告代为偿还的款项*元、利息(以*元为基数,自*年*月*日起至被告支付完毕之日止,按*标准计算),以及费用*元(如银行案件中开发企业产生的律师费等);

判令被告向原告支付原告因实现债权而产生的费用,其中本案律师费*元、保全担保保险费*元;

判令本案的诉讼费、保全费、保全保险担保费、公告费、评估费等费用由被告承担;

确认上述第2项至第7项诉讼请求项下款项中的相应金额自被告应承担之日起即与被告已付购房款中相应金额抵销,抵销后被告已付购房款尚有剩余的,在办理完毕撤销或注销房屋相关登记手续后,由原告退还被告;被告已付购房款不足抵销的,由被告继续向原告清偿。

(6)举证:围绕诉讼请求提供相应的证据,包括但不限于:商品房买卖文件、购房者“断供”相关证据(如银行提供的“断供”信息、代偿通知,以及实际代偿相关的代偿明细、转账凭证、结清或代偿证明等)、向购房者发送的函件及送达凭证、房屋交付及现状相关证据(如已交付且要求恢复原状等)、实现债权相关费用的发票及支付凭证等。

(7)不利裁判观点应对:

针对部分法院可能认为即使有明确约定开发企业也不能解除商品房买卖合同,或需实际代偿后方能解除的情况,开发企业可依据合同法第九十三条之规定以及支持性案例等与管辖法院沟通,争取管辖法院支持开发企业关于在约定条件成就时开发企业享有合同解除权之主张。

针对部分法院可能认为代偿相关款项属于担保追偿的范畴,需另案起诉的情况,开发企业可依据商品房买卖文件的相关约定、合同法第一百零七条之规定以及支持性案例等与管辖法院沟通,争取管辖法院支持开发企业关于代偿等款项属于双方约定的、因购房者违约产生的损失,可在商品房买卖合同纠纷案件中一并处理之主张。

针对部分法院可能认为确认开发企业应退购房者房款与应收购房者款项中的相应金额抵销之诉求不清楚、不明确的情况,开发企业可依据合同法第九十九条或民法典第五百六十八条之规定以及支持性案例等与管辖法院沟通,争取管辖法院支持开发企业关于二者可进行抵销之主张。

【注:即使关于抵销的诉求未获得管辖法院支持,开发企业也可依据自行发送的抵销通知以及类比破产法中相关规定,对抗购房者的其他债权人。】

(8)申请强制执行:

取得关于解除商品房买卖合同的生效裁判文书后,应尽快(最迟不得超过法定的申请执行期限)申请强制执行,撤销或注销房屋上的网签备案、预告登记、预抵押登记等,以实现收回房屋之诉求。应退房款不足以抵偿购房者应承担的代偿款、违约金等的,还应申请执行购房者的其他财产,以实现全部债权。【注:民事诉讼法第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。】

房屋被购房者的其他债权人申请预查封的,开发企业申请执行关于解除商品房买卖合同的生效裁判文书,往往还需通过执行异议和/或执行异议之诉排除对房屋的强制执行、解除预查封方能实现(详见下文)。

2、开发企业仅拟收回款项、不收回房屋的,建议依次考虑以下诉讼和保全方案:

(1)如与银行事先有约定或协商一致,则优先考虑在开发企业不代偿的情况下,由银行以其名义起诉将预抵押转为正式抵押、行使抵押权,从而实现贷款相关债权;或在开发企业先行垫付或提供担保等的情况下,由银行以其名义起诉将预抵押转为正式抵押、行使抵押权,并在实现贷款相关债权将开发企业垫付款项退还开发企业,或解除开发企业提供的担保。【注:具体诉讼方案参见前文兴业银行股份有限公司成都分行、郑幼新金融借款合同纠纷案。】

(2)如不能实施前款诉讼和保全方案,则只能考虑直接提起担保追偿诉讼,同时申请财产保全。

(3)鉴于收回款项相应的诉讼请求、保全措施等相对成熟和常规,此处不再讨论。

 3、根据案件的实际情况,开发企业也可采取其他诉讼、保全方案,如:在先提起担保追偿诉讼后,因购房者财务状况恶化等,另行提起解除商品房买卖合同诉讼;在预计收回房屋后较难处置或处置价款不足以实现全部代偿债权,但掌握购房者其他优质、有效资产信息的情况下,申请同时或仅保全购房者其他优质、有效资产等。

四、关于购房者的其他债权人申请“”预查封房屋相关的风险管理建议

如前所述,因购房者的其他债权人申请预查封房屋导致的其与开发企业之间的执行异议和/或执行异议之诉纠纷,是导致开发企业“房钱两空”终极风险的根本原因。因此如何防控前述预查封产生的风险,对开发企业来说极为重要。

(一)“预查封”事前防范——综合银行放款条件等确定办理网签备案等登记的时间和条件

根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条,“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定,购房者办理房屋备案登记或预告登记的,法院可以予以预查封。反之,法院则不可以预查封。

因此,开发企业可按照尽量综合考虑银行放款条件、当地不动产主管部门规定和要求以及购房者接受度等因素,以确定具体是否办理以及办理的时间、条件等。如:与购房者约定一次性付款或分期付款的需支付完毕全部价款后办理。按揭的,首付款(除银行审批贷款额度外的房屋价款)付清后再办理;需要注意的是如当地实行商品房买卖合同线上打印与网签备案自动同步,则开发企业可不在线上打印合同,而通过线下打印、另行签订方式处理,即所谓的“草签”,同时在当地不支持预抵押权人对房屋享有优先受偿权,也不支持预查封后的预抵押转正式抵押,且开发企业需提供阶段性担保至银行办妥他项权证前的情况下,开发企业还可从办理网签备案、预告登记可能增加房屋被购房者的其他债权人预查封之风险,且预抵押对银行权利无增益、但对开发企业有损害等角度,尝试与银行协商不以网签备案、预告登记、预抵押登记等为放款条件。当然,鉴于银行长期以来的个人按揭贷款业务的模式、流程和审批权限等,开发企业或难以就此与其协商一致,但如合作银行总行或其风控部门或相应权者部门设置在城市开发企业所在地,或可积极尝试。

(二)及时采取解除商品房买卖合同、提起确认商品房买卖合同解除诉讼、申请财产保全等应对措施,具体参见上文关于开发企业拟收回房屋项下诉讼风险管理建议

房屋被购房者的其他债权人申请预查封,一般说明购房者的财务状况恶化,无法清偿全部债务的可能性较大。因此,该情形下,如无特殊情况,不宜采取其他诉讼、保全方案。

(三)及时对其他预查封提起执行异议和/或执行异议之诉

 1无论是否取得关于解除商品房买卖合同的生效裁判文书,开发企业均应在获知房屋被购房者的其他债权人申请预查封后,及时向预查封法院提出执行异议和/或执行异议之诉,以尽早排除收回房屋的障碍,确保合同解除后能够尽快另行处置房屋。

(1)提起执行异议和/或执行异议之诉的请求事项:从排除其他案件对房屋的保全和/或执行措施出发,按照法律法规的规定以及强制执行的实务操作等,提出请求事项。示例:

不得执行*房屋(地址、房号等,下同);

解除对*房屋的查封;

确认申请人/原告为*房屋的所有权人。

(2)提起执行异议和/或执行异议之诉的依据:参见上文关于房屋被购房者的其他债权人申请预查封的,开发企业仍可解除合同、排除强制执行、收回房屋的相关内容。

(3)不利对抗观点或裁判观点应对:

针对其他债权人或管辖法院可能认为购房者是房屋的权利人,或预查封效力等同于正式查封,预查封法院有权处置房屋的情况,开发企业可按照房屋完成转移登记前的权利人是开发企业、而非购房者,预查封的效力仅及于购房者在履行自身义务前提下享有的请求权或期待权之观点,并提供支持性案例与管辖法院沟通,争取管辖法院支持。【可参见上文德辅供应链管理(香港)有限公司与上海恺泰房地产开发有限公司及何燕执行异议之诉案,案号:(2020)最高法民申2441号】

针对其他债权人或管辖法院可能认为开发企业执行异议和/或执行异议之诉属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第(二)款情形,不应予以支持的情况,开发企业可按照开发企业异议/或执行异议之诉属于该规定第二十五条第(一)款规定之情形,即“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”,且不动产登记簿载明的房屋权利人与开发企业据以提出排除执行的法律文书载明的房屋权利人均为开发企业,并不存在不一致的情形,并不能启动第二十六条第(二)款的适用之观点,并提供支持性案例与管辖法院沟通,争取管辖法院支持。【可参见上文长春市领运房地产开发有限公司与长春市庆丰钢材销售有限公司、孙丹丹、黄湛轩、黄湛尧、长春市轻工建筑工程有限责任公司案外人执行异议之诉案,案号:(2019)最高法民再299号】

针对其他债权人或管辖法院可能认为预查封及于购房者已付全部房款(包括贷款部分等),开发企业不能先行扣除购房者应承担的代偿款、违约金等的情况,开发企业可从商品房买卖合同的双务性,购房者享有权利的前提是履行义务,以及合同法第九十九条或民法典第五百六十八条关于抵销的规定的角度,并提供支持性案例与管辖法院沟通,争取管辖法院支持。【可参见上文上海宝山万达投资有限公司与杨忠商品房预售合同纠纷,案号:(2016)沪02民终7159号】

2、取得关于解除商品房买卖合同的生效裁判文书后,开发企业应及时申请强制执行。

开发企业申请执行关于解除商品房买卖合同的生效裁判文书,与其他预查封申请人的利益相悖,一般情况下执行法院或不动产主管部门会要求开发企业通过执行异议和或/执行异议之诉解除在先预查封后,甚至全部预查封后,方可注销或撤销房屋网签备案等登记,但仍不排除部分法院和不动产主管部门持不同观点,可在有其他预查封的情况下,直接执行关于解除商品房买卖合同的生效裁判文书。

因此,首先开发企业可与管辖法院沟通,由管辖法院出具执行裁定、协助执行等文书,直接注销或撤销房屋网签备案等登记。

其次,如开发企业为首先或顺位在先的预查封申请人,则可从首封法院享有处置权、轮侯查封非正式查封、生效裁判文书有明确的撤销网签备案等事项之角度,争取执行法院出具执行裁定、协助执行通知书等文书,直接注销或撤销房屋网签备案等登记。

再次,则按照上文关于执行异议和/或执行异议之诉的风险管理建议,提起执行异议和/或执行异议之诉。

复次,其余事项参见上文关于开发企业拟收回房屋项下关于申请强制执行的风险管理建议。