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关于宅基地的那些事儿
来源: | 作者:甘林矿 | 发布时间: 2021-04-27 | 289 次浏览 | 分享到:
“五严禁、一下放”宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。(1)符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记.(2)未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。(3)对于因继承房屋占用宅基地,形成“一户多宅”的,可按规定确权登记,并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

土地是发展之基、民生之本、农业之资、农民之根,而宅基地更是农民的基本居住需求保障。为了提升农村人居环境、推进乡村振兴战略,2019年来,农业农村部门和自然资源部门接连印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《关于规范农村宅基地审批管理的通知》《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》等文件规定,对宅基地管理、宅基地审批等工作进一步规范和明确。


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                     什么是“五严禁、一下放”?


 “严禁”: (一)严禁“一户多宅”。一户农民家庭只准拥有一处宅基地,且面积不得超过省、自治区、直辖市规定的面积标准,这是宅基地分配使用管理的一项最基本原则。新规定对这一原则进行了重申,并提出农民再建设新房,要严格按照批准面积和建房标准,严禁未批先建、超面积占用宅基地;严格落实“建新拆旧”要求,将原宅基地交还村集体;对历史原因形成了“一户多宅”,要按照有关政策规定分类进行认定和处置。
 
  (二)严禁不按规划建房。长期以来,很多农村村庄建设缺乏规划,村民建房要么按旧址翻新,要么不经批准随意建设,造成村庄建设无序,街道、胡同弯曲狭窄,车辆进入都很困难。当前,各级都在编制村庄建设规划,新规提出要严格落实土地用途管制,农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,村庄建设将会逐步正规。

(三)严禁占用耕地建房。一段时间以来,一些农村村民出于各种各样的原因,在自家承包的耕地上建房的现象比较普遍,造成大量耕地被破坏、被占用,有的甚至占用了基本农田。对此,新规定对占用耕地建房问题给予了着重强调。下一步,将会加大这方面的查处和执法,未经批准占用耕地建房将一律拆除。
   
(四)严禁强迫进城农民退出宅基地。农民进城落户不以退出土地承包权、宅基地使用权为前提条件,这是国家为促进城镇化发展,保障进城农民利益而作出的政策决定。在农业农村部关于宅基地管理、审批的相关通知中,对此予以了进一步明确,并鲜明提出,对进城落户的农村村民,各地可以多渠道筹集资金,探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。
   
(五)严禁城镇居民到农村购买宅基地。随着宅基地“三权分置”政策的提出,虽然说农村宅基地使用权进一步放活,允许宅基地对外长期出租,允许外部资本投资经营农村闲置宅基地和房屋,允许农村集体经济组织与人合作建设租赁房屋,但城镇居民到农村购买宅基地的口子一直都没有开。


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                               “一下放”

下放宅基地审批权。宅基地申请难、审批难是很多农民的一大感受,一方面是由于近些年很多村庄可用于宅基地的空闲地已经用完,农用地转用又有着严格的限制,宅基地已经处于“无地可批”的状态;另一方面,是由于宅基地审批的层级过高、程序复杂且不规范,农民申请宅基地要由县级土地管理部门批准,并且没有固定的办理窗口。

 对此,新规定明确宅基地审批权下放到乡镇政府,并且设有专门的对外窗口,建立一个窗口办理、多部门内部联动的审批机制。农户申请宅基地建房,只需要经过村干部批准和在全村的公示,然后报到乡镇政府专门的审批窗口,就可以得到批准了,相比以前真是方便多了。


2、没有权属来源材料的宅基地如何确权登记?

根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)和《农业农村部 自然资源部关于规范宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)有关规定,对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议或异议不成立的,由所在农民集体经济组织或村委会并出具证明,经乡(镇)人民政府审核批准,属于合法使用的,予以确权登记。


3、非本农民集体经济组织成员取得宅基地能不能登记?

根据《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定,非本农民集体经济组织成员取得宅基地,应区分不同情形予以处理:

(1)非本农民集体经济组织成员,因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权,并办理不动产登记。

(2)非本农民集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按规定确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

(3)1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)印发前,回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等,原在农村合法取得的宅基地,或因合法取得房屋而占用宅基地的,经公告无异议或异议不成立的,由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后,城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的,不予登记。

4、宅基地确权登记中的“户”如何认定?

(1)地方对“户”的认定有规定的,按地方规定办理。(2)地方未作规定的,可按以下原则认定:“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础,同时应当符合当地申请宅基地建房的条件。(3)根据户籍登记信息无法认定的,可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况,结合村民自治方式予以认定。

5、“一户多宅”能不能登记?

《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定,宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。(1)符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记.(2)未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。(3)对于因继承房屋占用宅基地,形成“一户多宅”的,可按规定确权登记,并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

备注:部分问答摘自自然资源部办公厅2020年7月22日印发的农村宅基地和集体建设用地确权登记77问答。